不動産売却という「争続」対策を

相続問題でよく争いとなるのは不動産の相続です。遺言によって明確に遺し方を示す方法もありますが、生前に売却して金融資産にしておく方法もあります。また、不動産を相続した場合、共有名義とするのではなく売却して金銭にして分割するという方法もあります。争いとならないような方法をご紹介します。

不動産売却という「争続」対策を

相続財産として、預貯金などはほとんどなく持ち家や土地のみの場合、分割が難しいので「争続」化しやすいといわれています。
のちのち相続人たちが揉めたり、不動産の扱いに困ったりしないための生前整理の方法の1つとして、不動産売却が挙げられます。

不動産売却のメリット

・まとまった老後の資金の準備ができる
・住宅ローンの早期完済ができる
・現金化することで、遺産分割がしやすくなる
・不動産の維持にかかる経費や、固定資産税の納付が不要になる
・だれも住んでいなかったり、遠方で管理の難しい不動産は、放置することで資産価値が下がってしまうことを防げる

自宅を売却したあとは、高齢者向けマンションやホームへ入居するほか、「リースバック」契約をすることでそのまま住み続けることもできます。

リースバックとは

リースバック（セール＆リースバックともいわれる）とは、売却と賃貸借契約がセットになった不動産取引です。
持ち家などの不動産を売却したあと、賃貸借契約を結ぶことで、今度は借家としてその家にそのまま住み続けることができます。
売却することでまとまったお金を手に入れられ、生活環境を変えずに済むというメリットがあります。
デメリットとしては、売却後は借家になるので、売却額に応じて決められる月々の家賃の支払いが発生することです。
（利用する不動産会社にもよりますが、売却額の８～12％程度が1年分の家賃として設定される場合が多いです。
例えば、1800万円で売却し、その10％が1年分の家賃となる場合、1800×0.1÷12＝15万円が1ヶ月分の家賃となります。高く売れれば売れるほど、月々の支払いも高くなってしまうというわけです。）
リースバックには買い戻し制度もあるので、売却額に応じて決められた金額で、のちのちの買い戻しも可能です。

不動産売却の流れ

終活・相続において不動産を売却する流れ、不動産価格の査定、現地調査、必要書類等についてご説明します。

不動産売却の主な流れ

利用する不動産会社によるところも大きいので、ここでは大まかな流れを紹介します。

査定について

不動産査定とは、不動産がいくらで売れるのかを調べることです。
不動産の価格を知ることで、その不動産を今売るべきか否か判断できますし、住み替えや資金や住宅ローンの返済の頭金としていくら用意ができるかの目安にもなるので、とても重要です。
正確な価格相場を知るためにも、査定は複数社（３～6社程度）に出すのがよいでしょう。

査定の方法は大きく２つあります。
・机上査定・・・事前に回答するヒアリングやアンケート等を参考に、周辺の類似した物件の価格と比較して金額が算出される方法です。
メールで結果がわかるので、おおよその価格を知っておきたい場合には、まず机上査定を利用してみましょう。
・訪問査定・・・現地調査を行い、実際に土地建物をチェックして価格を決定する方法です。
１年以内に売却をお考えであれば、こちらの査定をおすすめします。
正確な査定額が知れることはもちろん、土地建物の経年劣化が少ないうちに進めておいたほうが、高く売却しやすくなります。

現地調査について

上記でも述べたように、実際に不動産会社に来てもらい、土地建物をチェックしてもらいます。
建物の築年数・間取り・立地・日当たり・外壁、土地の形・景観・周辺環境などがチェックポイントです。
現在空き家・空地であっても、その場ではわからないことを確認するために立会いを求められることがあります。

必要書類について

取り寄せるのに数日かかる書類もあるので、事前になにが必要かを不動産会社に聞いておきましょう。
（机上査定だけなら不要な場合がほとんどです。）
特に以下の書類は必要なことが多いので、事前に準備できているとスムーズかもしれません。

書類名	内容
登記済権利証 （登記識別情報通知）	名義人であることを証明するもの
固定資産税納税通知書	不動産にかかる固定資産税額などが記載されているもの
間取り図	家の間取りや部屋の広さが記載されているもの
建築確認通知書	法の定めに沿って建築されていることを証明するもの
管理規約・長期修繕契約書	修繕計画などが記載されているもの（マンションの場合）

結果報告

机上査定であれば当日のうちに、訪問査定でも１週間ほどで結果がわかることが多いです。
マンションに比べ、一戸建てや事業用不動産の場合はやや時間がかかる傾向にあります。

不動産査定と「不動産鑑定」の違い

ここで紹介した不動産査定と似た言葉に、「不動産鑑定」があります。
言葉は似ているものの、中身は全く異なります。２つの違いと、鑑定が必要なケースを紹介します。

	不動産鑑定	不動産査定
実施者	不動産鑑定士（国家資格者）	不動産会社
依頼主	個人・法人・国・都道府県	個人・法人
法的効力	あり	なし
費用	20～40万程度	基本無料

不動産会社が「このくらいで売れるだろう」と判断して算出する不動産査定サービスとは違い、不動産鑑定は、国家資格をもつ不動産鑑定士が、法律に基づいて不動産の適正価格を算定するものです。
費用が高額でもあるので、必要か否かをよく検討しましょう。

不動産鑑定を依頼すべきケース
・相続や生前贈与、離婚等で財産分与をするとき
・相続財産を複数の相続人で分割するとき
・相続税の申告で、土地の適正な評価を知りたいとき
・親子や兄弟などの親族間で、家や土地を売買・交換するとき

このような場合、不動産の適正価格がわかっていれば、平等な相続や財産分与が可能になり、トラブルを回避できます。